2016年，北京市住房租赁市场累计交易200多万套次，住房租赁规模与新房、二手房的规模之比为6∶1。面对如此庞大的交易规模，如何保障相对弱势的租客？
近日，市住建委会同多部门联合起草了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》。昨天开始，正式向社会公开征求意见。
未来，这一新政将涉及北京市国有土地上依法建设的住房、集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房。新政涉及增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务等多方面。
市住建委相关负责人表示，该新政的目的在于完善购租并举的住房体系，建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度；同时，多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。
1 租房网签
本市将搭租赁监管平台
在北京，无论是买新房、还是买二手房，交易环节必过的一关就是“网签”。交易到住建部门备案、双方公开透明，房子的信息更真实，也防止出现“一房多卖”。
此前本市在租房网签方面尚处空白。但未来随着租房新政的落地，本市将实现租房合同网上签约。
根据征求意见稿，本市将组建住房租赁监管平台，其中就涉及租房网签。
几天前，杭州方面宣布打造全国首个智慧租赁平台，而北京的租赁监管平台将提供更多的服务。市住建委相关负责人解释，与传统平台不一样，政府部门只是打造一个监管平台，将链接市场上各式各样的网络交易平台，再由网络交易平台直接面向社会为老百姓提供服务。现在一些房屋中介已有的交易网站，符合相关要求，就能成为网络交易平台。
如果有市民想把房子对外出租，就可以到这些平台上发布信息，平台还可以向老百姓提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务；老百姓也可以像淘宝一样，给相关企业好评、差评，作信用评价。
新政亮点
平台要替房东、租户保密
网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。
与此同时，住房城乡建设部门也会会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。
2 子女入学
京籍无房租户跨区入学 要“双满三年”
租房，还是买房？住房刚需族在做这道选择题时，不少人是因为子女上学问题选择了后者。在此次租房新政中，如何保障租客在子女入学上的权益？
政策的突破在于对京籍无房户上，这上面有个“双满三年”的条件。征求意见稿显示，本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
也就是说，如果一家三口户籍在延庆，无房，在海淀区租房，以前子女上学基本需要回到延庆；而现在，在海淀实际租住3年以上、夫妻有一方在海淀有稳定工作，并在监管平台上完成了登记备案，孩子就可在海淀上小学、初中。
对于非京籍租户，其实本市此前就已经有申请就近入学的政策，新政并未有明显差别：根据监管平台登记备案信息、本市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，申请在所在区上小学、初中。
但也有教育人士提醒，在子女入学方面各区有各区的政策，具体操作环节仍需要关注教育部门的政策信息。
新政亮点
京籍租公租房可办户口登记
细看新政征求意见稿，对于办理户口登记方面，市场化租房并未明确；而是在保障房方面有所优化。
承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。这样一来，一些是北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。
目前，本市公租房还未真正开放户口登记和迁移。“不像产权房，公租房退租比较频繁，如果能把户口落在公租房上，户口如何迁移等细则还需要进一步探讨。”本市运营保障房项目的一位负责人说。
此外，如果承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
3 房源质量
不得改变房屋布局分割出租
并不是所有的住房都能对外出租。在征求意见稿中，对于可以对外出租的房源有着十分明确的限制，从而保障租户的承租权益。
除了结构、消防等方面的安全要求外，出租住房还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。
这里面的“不得改变房屋内部布局分割出租”基本给市场上处于模糊地带的“客厅打隔断租房”拉入禁区。在热播的电视剧《欢乐颂》中，2202房间就是这种“N+1”式房源。现实中，在房东和租户看来，这种房源平摊到每间租户的租金更少、房东拿到的总租金更多，因此颇受欢迎；但在消防、安全等部门看来，这类房子存在诸多风险。
业内分析
短期内市场供给房源将减少
链家研究院院长杨现领给记者出示了一份数据：北京租赁市场中有150万套租赁房源，其中公寓运营机构管理房源数量占比20%，二房东管理房源数量占比40%，这两类群体中都有人采取“N+1”的方式对房屋进行改造后出租。
也有一家专门从事公寓租赁的企业负责人向记者透露，目前北京市场上一旦明确禁止“N+1”，就将转而开发新产品。“从技术角度上看，这种隔断产品不是简简单单垒一堵墙，而是在通风、消防、采光、隔音等方面有诸多技术要求，一般小型租赁企业很难达到标准，反而影响了房屋质量。”
“征求意见稿中明确了租赁房源不得以‘N+1’的形式出租，会导致租赁市场中可出租房间数量减少。”杨现领说。
从租金的角度上看，短期内也将提高单间房屋租金水平。目前市场中的公寓企业和二房东管理房源数量占比超过60%，目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式，单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。
4 租金保障
合同期内房东不得单方面涨租
过去3年的时间，程序员王硕已经在沙河、回龙观、北苑租了四套房。原因很简单：房东总想涨房租，每次都还是两三千元的涨幅；如果租不起，就只能换房。
钱的问题，一直是租房生活的一大痛点。根据租房新政，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。
押金方面，如果房东收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，房东应将押金退还租户。
新政亮点
政府发布租金“参考价”
根据征求意见稿，市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。
记者获悉，住建部门未来将发布的这个租金“参考价”并不是强制要求房东和租户照此出租，而是起到参考作用。房东和租户可以根据这个价格水平，约定具体的租金情况。
“结合之前的入学举措，未来新政对重点学区的租房市场租金影响不会很大。”杨现领分析，一方面落户和入学的限制条件很严格，边际增量可以忽略，另一方面，学区房价格取决于换房能力和资金条件，与租房需求没有太大关系。
5 鼓励长租
房东不得暴力驱逐租户
租金、租期稳了，租赁生活才能真正稳定。在租期方面，新政鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持；而住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限也强制要求不得低于3年。
“目前的租赁周期通常不足一年。”杨现领分析，租赁周期短的原因中有租房人口流动性强等客观的市场原因，也有租客权益保护不够等政策原因。征求意见稿中对于租赁期限的规定，将鼓励住房租赁企业通过与租客签订长期租约获取政策支持，也将增加租赁人口的稳定性。
此外，“恶房东”形象也被明禁：房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户，未经租户同意不得擅自进入出租住房。
如果房东在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知租户，并不得影响租户正常使用，租户在同等条件下享有优先购买权。如果租赁期届满，房东不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知租户；继续出租的，同等条件下原租户享有优先承租权，但如果原租户存在重大违约行为的除外。
专家呼吁
能否为长租合同“减税”？
在新政中，虽然鼓励三年以上的租期，甚至提供政策支持，但是，具体的支持政策则留有伏笔。记者采访专家及业内人士了解到，对于鼓励长租合同，较好的一项政策就是“减税”。
虽然目前北京已经实施备案登记申请，但主要是靠房东、租户线下操作。由于申请人主要是为了办理子女入学等涉及自身利益事项，不少人都选择不申请。不申请的原因之一就是为了“逃税”。
以个人出租住房可按5%综合征收率计征税款举例，应纳的税款等于含税销售额乘以5%。如果个人出租住房租金收入是5000元，承担的税款为5000乘以5%，即250元。
“如果租赁合同稳定，期限较长，税务部门可以考虑减免或降低部分税，从而有助于租赁市场的长期稳定。”北京市房地产法学会副会长赵秀池说。
6 转租限制
不得出现“连环单”转租
“二房东”现象是合租过程中最常见的，租户本以为是跟房东签的合同，但没想到对方其实跟自己一样也是租户。在此前的案例中，经常发生“二房东”伪造证件转租等问题。
因此，在这次的租房新政中，专门对“转租”有了限制。即：承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外；承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案；次承租人不得再次转租。
权威解答
如何避免出现“黑中介”？
同样，对于承揽租赁服务的房屋中介，新政也划出不少“硬杠杠”：房地产经纪机构从业人员应当实名服务；房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的，应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明；房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务；地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。
专家解读
高房价下，租房更划算
“租赁的需求是绝对的刚需。如果大力发展租赁市场，对房地产市场的稳定有所助益。”赵秀池给记者算了一笔账，假设购买一套90平方米的房子花费500万元，如果把500万元放在银行，按2.75%的利率计算，一年利息是13.75万元，平均每月是1万多。按1万元的标准在北京租房，租到的基本都是高端住宅。“这样看来，在高房价的背景下，租房是更划算的。” 既然租房更划算，为何老百姓不愿意租房？在赵秀池看来，此前租房所面临的子女就学、租赁不稳定等多重难题，让许多家庭不得不“勒紧裤腰带”凑首付买房。如果能保障租户享受更多公共服务的权利，就能让家庭继续稳定地租房。
“前些年对租赁市场的培育不够，更多是公租房，近几年才逐渐提出社会租赁。”北京房地产业协会秘书长陈志说，这版租房新政在建设、服务、金融支持等方面有所细化，有利于构建北京的“购租并举”住房体系。
赵秀池说，大力发展租房市场，能对平抑房价发挥作用，也能稳定房地产市场预期。
政策延伸
今后5年本市50万套租赁住房如何建？
今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求。
在这150万套住房中，将包括租赁住房50万套。这些租赁住房如何建设？未来北京如此大规模的租赁住房谁来运营？
昨天的租房新政中，也专门强调要多渠道增加租赁住房的供应，各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。
根据征求意见稿，新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。
与此同时，新建租赁住房将优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。
同样，未来运营这些租赁房的将是更加专业的机构。本市将鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，满足多层次住房租赁需求。
在金融支持方面，本市也将鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。
未来，本市也将继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
